Стройка-самоволка

Самовольные постройки возникают в наши дни «как грибы после дождя». Причина тому – отсутствие необходимости в получении разрешения, соблюдении нормативов и требований, ожидании комиссии. На первый взгляд, данному мероприятию не сопутствуют какие-либо проблемы. Тем не менее такая деятельность весьма рискованна. Касающееся сноса самовольной постройки решение может оказаться не только в почтовом ящике ее владельца, но, что еще хуже, в ФССП. И такие ситуации возникают достаточно часто.

Недавно со стороны законодателей была предпринята очередная попытка, касающаяся урегулирования проблемы самостроев. Благодаря ей права владельцев незаконных строений стали в какой-то мере защищенными: в то время как раньше все незаконные сооружения подпадали под снос даже в том случае, если от них не было вреда ни с какой стороны, то сейчас снос можно осуществить лишь на основе решения судебного органа (за редкими исключениями), и только в такой ситуации, когда изменить что-либо в конструкции строения невозможно.

На базе судебной практики и актуального законодательства появились рекомендации, о которых и будет упомянуто в нижеследующем материале.

Что такое «самовольная постройка»?

В ст. 222 российского ГК исчерпывающе конкретизированы варианты, в которых постройка получает статус самовольной. 

Согласно отмеченным в ней пунктам, самостроем признаются такие сооружения либо здания, которые построены:

1. На территории не предоставленного в установленном порядке земельного надела – на муниципальном участке либо чужой земле.
2. На территории, правила использования которой запрещают возведение каких-либо объектов: например, в границах заповедной зоны.
3. Без наличия необходимых разрешений либо согласований, без которых строительство является незаконным.
4. С нарушением строительных и градостроительных правил и нормативов.

Важное замечание. Статус незаконного может получить не только новый, но и реконструированный объект, если реконструкция не подтверждена соответствующим разрешением, а следовательно, является самовольной. Этот момент оговаривается в постановлении АС МО (18.03. 2015, № ФО5-16833/14).

Кроме того, существуют некоторые позиции в правоприменительной практике, которые дополняют отмеченную в российском ГК правовую сущность понятия «самострой»:

1. Статусом самостроя наделяется недвижимое строение, которое было возведено без выраженного собственником земли согласия: определение ВС РФ № 305-ЭС15-6246 от 28.06.2016.
2. Кроме того, объект может получить статус самовольного после совершения ее владельцем публично-правового либо частноправового нарушения: определение ВС РФ № 308-ЭС15-15458 от 10.03.2016.
3. Самовольное строительство объекта носит статус виновного действия, если доказательством его совершения служит установление хотя бы одного из перечисленных в ст. 222 российского ГК условий: определение ВС РФ от 13.01.2015 № 69-КГ14-10.

Право собственности в отношении данного объекта не возникает. И нарушивший закон владелец распоряжаться таким объектом никаким образом не может — сделки с постройкой такого рода совершать запрещено. Подобный объект нельзя даже использовать по назначению – до тех пор, пока он не станет соответствовать имеющимся в законодательстве требованиям.

Самострои-исключения

Из вышеописанных правил, на базе которых объект получает статус самостроя, законодательством оговариваются два исключения:

1. Строение не может получить статус самовольного, если предъявленные к застройщику требования в виде правила и особых нормативов, имеющиеся в градостроительной и строительной сферах) на момент выявления самостроя либо на момент старта строительных работ не действовали.
2. Также объект не получает статус самостроя в том случае, если его собственник не мог знать о том, что в отношении использованного им земельного надела действуют какие-либо ограничения.

Снос или приведение в соответствие

Помимо касающегося самовольной постройки правового режима, российский ГК определяет также особый порядок, в соответствии с которым незаконное строение вводится в гражданский оборот, а также механизм, на базе которого допущенные застройщиком нарушения могут быть устранены. Далее будет конкретизировано устранение нарушений.

Строение самовольной категории должно быть либо снесено, либо подвергнуто корректировке в соответствии с параметрами, которые предусмотрены правилами, касающимися застройки, а также землепользования, документацией, имеющейся в отношении планировки территории, а также конкретизирующими параметры объекта и обязательными к исполнению требованиями: п. 2, абз. 3 статьи 222 российского ГК.

Снос самовольной постройки может быть осуществлен либо на базе решения судебной инстанции, либо на основании вынесенного муниципалитетом решения, причем только в одной из двух ситуаций (та же статья ГК, п. 4):

1. Если отсутствуют касающиеся самостроя правоустанавливающие документы, либо категория разрешенного участка не допускает возведения объектов на нем – при соблюдении условия, что участок расположен в границах имеющей статус общего пользования территории.
2. Если вид разрешенного использования не допускает возведения строений, при этом объект расположен в границах зоны, территория которой имеет специфические условия использования, подразумевающие запрет на какое-либо строительство.

Для того чтобы снос был инициирован в судебном порядке, заинтересованное в его осуществлении лицо должно подать исковую заявку по поводу самовольной постройки: определение ВС РФ № 308-ЭС15-8731 от 19.11.2015. В роли заинтересованного лица может выступать администрация муниципалитета либо сосед возведшего строение гражданина, которого по каким-либо причинам не устраивает присутствующая на границе участков времянка либо гараж. 

Рассмотрев иск, судебный орган выносит решение — в нем могут быть оговорены либо снос, либо приведение объекта в соответствие с требованиями законодательства. Исполнять вынесенное судом решение обязан виновный субъект: определение КС РФ № 910-О от 26.04.2016.

На базе решения муниципалитета снос осуществляется в административном порядке. При наличии отказа в сносе со стороны судебного органа решение в административном порядке касательно данной проблемы принято быть не может.

Важное замечание. Касательно объектов жилой застройки в отношении сноса действует мораторий. 

Например, решение по поводу сноса не может быть принято для строений со статусом жилых на садовых и дачных участках, а также для расположенных на землях ИЖС объектов – но при одновременном соблюдении трех условий (Ф3 № 52, 1994, 30. 11, ст. 22, п. 3):

• если касающиеся объектов права зарегистрированы до 1 сентября 2018;
• если параметры строения соответствуют нормативам и правилам;
• если объекты расположены на таких земельных наделах, которые принадлежат их владельцам на праве собственности.

Судебная практика по вопросам сноса самовольных построек

Судебная практика, которая имеется в настоящее время в отношении самовольно построенных объектов, декларирует четкие позиции, касающиеся тех ситуаций, когда снос построек является неизбежностью. 

Вот лишь некоторые из общего спектра таких позиций:

1. Сносу подлежат такие реконструированные помещения, которые не могут быть приведены в первоначальный вид (определение ВС РФ № 18-КГ13-184 от 11.03.2014). При наличии технической возможности в судебном решении содержится требование о приведении объекта в такое состояние, в котором он находился до начала реконструкционных работ (решение Железнодорожного суда Ростова на Дону № 2-2090/2019 от 15.08.2019).
2. Сносу подлежит такой «самострой», в котором существенно нарушены и не могут быть устранены правила и нормативы строительства и градостроительства (определение ВС РФ № 18-КГ13-14 от 09.04.2013).
3. Обязателен к сносу и объект, возведенный на таком участке, который был предоставлен для размещения торгового объекта нестационарной категории, при этом перемещение его невозможно осуществить без возникновения соразмерного ущерба (постановление АС ВСО № Ф02-6677/2018 от 22.01.2019).
4. Сносятся также строения со статусом дачных, если таковые построены на необразованных земельных наделах, наделах, не предоставленных на базе какого-либо права, а также при отсутствии разрешения на возведение объекта (решение Сарапульского горсуда Удмуртии №2-758/2019 от 13.08.2019).
5. Капитальные объекты, если таковые возведены на ненормированном участке, при этом участок не числится на кадастровом учете, и в его отношении отсутствует информация, касающаяся зарегистрированных прав, даже в случае, когда данные права предоставлены на основе арендного договора (решение Ленинского райсуда г. Тюмени № 2-140/2019 от 09.08.2019).

Как предотвратить снос самовольной постройки?

Единственный способ, при использовании которого самовольно возведенный объект может получить статус законного – это признание в судебном порядке права собственности в его отношении. 

Если заинтересованным лицом подан в судебную инстанцию иск по поводу сноса, то требование, касающееся признания права собственности, необходимо выставить во встречном иске согласно п. 3 ст. 222 российского ГК, при этом признать право собственности судебный орган может при соблюдении одновременно 3 условий:

• у застройщика в отношении земельного участка имеются права, согласно которым строительство может быть осуществлено;
• на день подачи иска, касающегося признании права собственности, объект отвечает требованиям законодательных нормативов;
• сохранение строения не нарушает имеющиеся у третьих лиц права и не угрожает жизни граждан либо их здоровью.

Отказ в признании права собственности не может быть получен на базе только лишь отсутствия разрешения на строительство либо отсутствия уведомления о согласовании строительных работ. 

Если отсутствие такого рода разрешений — единственный признак нелегального строения, и для их получения владельцем предпринимались какие-либо меры, то касающийся признания права собственности иск обязан быть удовлетворенным (п. 26 Постановления Пленума ВС/ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).

Примеров таких решений, когда за истцом было признано право на самовольную постройку, достаточно много. Например, Барнаульский Центральный райсуд признал за заявителем право собственности на самовольно возведенный объект, поскольку заявитель доказал соблюдение противопожарных и строительно-технических и противопожарных требований экспертным заключением, а также предоставил документальное доказательство того, что местные органы, к которым он обращался, выдали ему отказ (решение № 2-5386/2019 от 29.08.2019).

Похожим образом поступил и функционирующий в Волгоградской области Калачёвский районный суд — он сослался на соответствие объекьа требованиям устойчивости надежности, а также на отсутствие выставленных местной администрацией претензий (решение № 2-880/2019 от 28.08.2019).

Резюме

Практика, существующая в настоящее время, позволяет сохранить возведенные без согласования объекты, даже в ситуации, когда конструкция этих объектов нарушает правила, предусмотренные градостроительными нормативами и регламентами. 

Владельца «самостроя» обяжут привести объект в надлежащий вид, но строение утрачено не будет, и право собственности в его отношении сохранится. Успех мероприятия базируется на содействии со стороны администрации местного масштаба и демонстрации владельцем искреннего желания оформить свои права в соответствии с законом.