Претензия в УК: за что, когда и как?

На управляющую компанию возлагается обязанность добросовестно реагировать на каждый факт, доставляющий жильцам дискомфорт — будь то снежные заносы, холодные батареи либо отсутствие света в подъезде. Благодаря повышению уровня правовой грамотности в наши дни увеличивается количество неравнодушных граждан, которые готовы заставить работников УК четко выполнять все необходимые для блага людей действия.

Для того чтобы призвать к ответу УК, можно сразу подать на эту организацию судебный иск. Тем не менее привлечение судебных и надзорных органов является крайней мерой, а оптимальная вариация для начала диалога — подача претензии в ее адрес. Этот документ представляет собой вариант досудебного урегулирования ситуации. Он демонстрирует серьезность имеющихся у жильцов намерений и свидетельствует об их желании решить вопрос мирным путем. Если работники УК — граждане адекватные, то они отреагируют спокойно.

В нижеследующем материале будут рассмотрена специфика составления такой претензии.

Основания для претензий

Поводом для составления претензии может стать любое возникшее между жильцами и УК разногласие. Поскольку отношения между этими сторонами регулируются специфическим договором, то разногласия между ними можно назвать разногласиями контрагентов.

Это означает, что любая из выставляемых претензий должна базироваться на конкретизированных в данном договоре обязательствах, фактах, а также событиях. Например, если жильцы выражают протест против подвального мусора, но в договоре уборка работниками УК подвального помещения не предусмотрена, претензия получит статус необоснованной.

Минимальный спектр основных услуг и работ, который работниками УК должен выполняться беспрекословно, конкретизируется в правительственном постановлении (03.04.2013, № 290). Если какая-либо из указанных в этом документе услуг/работ не осуществляется, то подача претензии будет вполне закономерной.

Среди таких работ/услуг можно отметить следующие (здесь приводим сокращенный перечень):

• организационные мероприятия, касающиеся вывоза мусора;
• уборка подъездных помещений и ограниченных дворами территорий, содержание в должном порядке дворовых конструкций (в том числе игровых площадок), обустройство тротуаров, поддержание общего порядка;
• установка оборудования общедомовой категории и поддержание его в хорошем состоянии;
• заключение договоров с организациями, ведающими ресурсоснабжением;
• подготовка различных инженерных систем к эксплуатации (отопительных, в том числе);
• расчет коммунальной платы. 

Далее будут рассмотрены отдельные аспекты данного списка.

Некачественное отопление

Проблемы, касающиеся отопительных систем — наиболее распространенная вариация при выставлении претензий УК. Батареи могут быть холодными, в них возникают завоздушины, опрессовка системы выполняется не на должном уровне качества, что приводит к возникновению прорывов. Претензию можно выставить в таком случае, когда со стороны УК существуют явные нарушения.

Если виноват жилец (например, он в самостоятельном режиме заменял радиатор либо осуществил имеющую несанкционированный характер врезку в систему), претензия принята не будет. Более того – при обнаружении нарушений в процессе контроля работниками УК нарушитель будет призван к ответу.

Если жилец твердо уверен в отсутствии вины (своей либо соседей), то претензию можно составить. Стоит отметить, что статус нарушения со стороны УК имеет недостаточная температура воздуха в жилых помещениях (норматив для угловых комнат +20°С, для прочих +18°С).

Залив квартиры, дома или подвала

Статус виновника залития УК получит в том случае, если произошел прорыв стояка, ответственность за который возложена на эту организацию, при этом надлежащее содержание этого стояка не осуществлялось. Если стояк прорвало после выполненной жильцами несанкционированной врезки, вина будет возложена на этих жильцов, но не на УК.

Возмещение ущерба

Случаи причинения ущерба управляющей компанией могут быть такими:

• затопление квартиры по причине наличия проржавевшего стояка;
• возникшие на базе засоренной вентиляционной шахты задымление и порча мебели;
• возникшие по причине падения сосульки либо снега, а также наличия льда на дорожке травмы;
• разбитие окна из-за падения сухого дерева. 

Факт ущерба должен быть документально доказан, поэтому претензию следует предъявлять вместе с фото- и видеоматериалами, чеками и медицинскими справками, результатами экспертиз.

Если УК сразу признает свою очевидную вину, то ущерб будет возмещен в досудебном порядке, и для УК этот вариант будет более экономным, чем возмещение урона на основе судебного решения.

Перерасчет

Обоснованной может быть и претензия, касающаяся перерасчета. Стоит отметить, что такое нарушение является очевидным, и исправлено оно может быть даже без подачи претензии — на основе телефонного звонка жильца либо его личной встречи со специалистом УК. Претензию в этом случае следует составлять тогда, когда перерасчет не осуществлен по первому требованию.

Иные причины

Поводами для составления претензии в адрес УК могут стать ситуации, когда взятые на себя обязательства нарушаются работниками этого учреждения, и уровень предоставления коммунальных услуг не находится на должной высоте.

Примеры таковы:

• отсутствие уборки в районе придомовой территории, наличие грязи на контейнерных площадках;
• наличие мусора в тамбуре или холле, в коридоре или на лестничной площадке, в подъезде;
• невыполнение работ по мытью окон и уборке газонов, прочистке ливневой канализации;
• отсутствие технического обслуживания лифтов (либо иного находящегося в многоэтажном здании оборудования) и их ремонта;
• отсутствие ремонта из категории текущих (кровля и здание в целом, лестничные площадки).

Как написать претензию в управляющую компанию?

Претензия представляет собой особый аналог жалобы. Составляется она в свободной вариации, требования к оформлению не предъявляются. Законодательными нормативами не установлена даже обязательность предъявления такого документа. Обращаем ваше внимание на то, что коллективная претензия более эффективна, а потому целесообразным будет подписание ее несколькими жильцами.

Написать претензию можно в самостоятельном режиме, без обращения к помощи юриста.

В этом документе следует отобразить такую информацию, как:

1. Фамилии подающих претензию граждан и их адреса.
2. Суть проблемы.
3. Суть выдвигаемых требований (осуществление ремонта, проведение уборки, восстановление освещения и прочее).
4. Отражение намерения (при отсутствии ответной реакции от УК) составить жалобу в адрес надзорного органа.
5. Конкретизация объективно разумного периода, в течение которого от управляющей компании должен быть получен ответ (вариант — десять дней).
6. Последний пункт — стандартный: дата написания и подписи заявителей.

Образец документа таков:

Направить сформированный в двух экземплярах документ в УК можно различными способами:

1. Личное посещение офиса и вручение претензии. Один экземпляр с проставленной секретарем отметкой о приеме жилец оставляет себе.
2. Отправка бумаги заказным письмом. Уведомление о вручении – обязательно.
3. Также документ может быть направлен по онлайн-почте либо через имеющуюся на веб-платформе УК форму обратной связи. 

Нужно ли ссылаться на законы?

Ссылка на акты нормативного характера является явным признаком правовой грамотности. Поэтому такие акты желательны к упоминанию, но обязательным это упоминание не является, поскольку законы должны быть известны работникам УК. Если жильцы неправы, то эта организация должна их оповестить о том, в силу какого закона ее работниками были осуществлены те или иные действия, а также о том, в силу какого закона будет возмещаться ущерб.

Что делать, если претензия была проигнорирована?

Стандартный срок, предусмотренный для реагирования на претензию, составляет от десяти до тридцати дней. Но поскольку законом этот период не регламентирован, то работники УК могут рассматривать этот документ в течение месяца. Поэтому на протяжении 30-дневного периода, в течение которого будет проводиться проверка обоснованности выдвинутых в претензии требований, следует терпеливо ожидать ответа.

По истечении данного срока и невыполнении требуемых действий уже можно применять радикальные меры.

Спектр действий будет таким:

1. Составление жалобы в адрес местной жилинспекции, выполняющей функцию органа надзора.
2. Составление жалобы в ведомство Роспотребнадзор.
3. Составление жалобы в местную прокуратуру (этот орган осуществляет общий надзор за соблюдением законодательных нормативов). 

Параллельно оформляется исковая заявка в судебную инстанцию — благодаря ей УК будет вынуждена не только исполнить установленные договором обязанности, но и возместить причиненный жильцам ущерб, выплатить неустойку, а также оплатить расходы судебного спектра и потребительский штраф.